博时蛇口产业园REIT发布了2024年的年度报告，报告中有几个较大的变化比较有吸引力；

一、可供分配金额的达成率

如果不考虑扩募首年为非完整年度，扩募后连续两年可供分配金额未达预测指标，较预测数据完成率分别为99%和96%。

1.2023年度，基金可供分配金额完成率为99%，低于2023年第一扩募之《招募说明书》的预测，主要受宏观经济影响上半年处于疫情恢复期，年初起始出租率水平处于较低位，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。

2.2024年度，基金可供分配金额完成率仅为预测的96%。这部分影响归因为：系受宏观经济影响，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。

也就是说，项目在扩募后连续两个年度影响业绩的因素为外部环境导致；那么，外部环境发生变化在何时！

在2021年首次发行上市后基金的两个入池资产“万融大厦”和“万海大厦”就先后以降低租金的方式保持出租率能够有一个稳定的变化。也就是说，自2022年起外部环境已经影响了首发资产的出租率和租金单价；而扩募发生在2023年，市场环境发生变化的时候，预期是可预见的；至于是预期高还是预期低取决于需要。

二、计提减值

在年报中比较有意思的是一次计提了首发和扩募三个资产的减值。

其中，万融大厦、万海大厦项目购入时因资产交割形成的应收账款尚未收回金额分别为411,807.00元、220,220.00元，剔除交割时计提的坏账准备后金额分别为311,668.62元、139,592.46元，经诉讼预计无法收回，在本报告期末，已全额计提坏账准备。

对于此次计提减值，需要思考的是：

1.应收账款是否应该包含在交割内，合理吗？

2.对于未追回的应收账款，是否应该视为股权转让协议尚未完全履行完成？

3.对于首发资产和扩募后购入资产的减值，在2023年度报告中并未提及，此次一次计提的考量是什么？

4.为什么会产生大额减值，投资者需要为此承担哪些？

5.对于此次计提首发资产的减值，应该如何理解？

三、大额商誉

报告期内光明加速器二期项目收购产生的商誉发生商誉减值约2,046.03万元，占基金总商誉价值的18.58%。商誉减值主要包括：（1）因确认递延所得税负债而形成的商誉随着递延所得税负债的转回而计提的减值损失约1,284.87万元；（2）商誉相关资产组的可回收金额低于其账面价值确认的减值损失约761.16万元。

对于扩募而言，通过不断购入优良资产在提升基金规模的同时提升资产创造价值的能力是投资者所期盼的，按照规定，参与认购扩募份额的只能是机构投资者，公众投资者无法参与；那么：

1.由于收购后导致的商誉对于首发存续期间持有份额的投资者是否存在不友好行为？

2.大额商誉是否能够避免产生？

3.商誉与投资者的关系？

4.基金在一些细节上存在信息真空，而这是否会对投资者的投资判断产生影响！

小结：从项目的成本来看，实际成本支出仅为招募预测的89%也是少有的能够让投资者降低一些忧虑的变动。从实现的可供分配金额来看，2022年、2023年、2024可供分配金额较《招募说明书》及《扩募招募说明书》预测的完成率分别为93%、99%、96%。从营业收入来看，2024年为20,715.47万元（包含直线法收入调整236.94万元），较预测数据减少952.48万元，减少比例4.4%。

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